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캐나다의 부동산 시장은 경제학자, 정책 입안자, 주택 구매자들을 계속 혼란스럽게 하고 있습니다. 금리 상승, 경제 성장 둔화, 정부의 수요 냉각 시도에도 불구하고 많은 지역의 주택 가격은 여전히 고집스럽게 높은 수준을 유지하고 있습니다. 가격 폭락을 기다리는 사람들에게 캐나다 주택 가격은 왜 하락하지 않을까 하는 질문이 점점 더 절실해지고 있습니다. 일시적인 금리 변경이나 단기 정책 조치보다 답이 더 복잡해집니다.
이 문제의 핵심에는 건설 지연, 구역 지정 규칙 또는 인구 증가 헤드라인을 넘어서는 장기적인 공급 부족이라는 깊은 구조적 불균형이 있습니다. 단기적인 변동은 때때로 발생할 수 있지만, 수요와 가용 주택 사이의 격차는 여전히 줄어들지 않고 벌어지고 있습니다. 이 블로그에서는 캐나다의 지속적인 주택 위기의 실제 동인을 장기적인 공급 제약과 해마다 물가를 상승시키는 구조적 비효율성에 초점을 맞춰 분석합니다.
A) 수십 년간의 공급 부족
캐나다는 하룻밤 사이에 이러한 주택 불균형에 도달하지 못했습니다. 거의 20년 동안 캐나다는 주택을 추가한 것보다 더 빨리 인구를 늘렸습니다. 고령화된 인력과 경제 성장이 이민에 의존하기 때문에 이민은 선택과 필요에 따라 증가했습니다. 하지만 신규 주택 공급은 이를 따라가지 못했습니다. 최근 이민이 급증하기 전에도 주택 완공은 수요보다 뒤처져 있었습니다. 이제 이러한 격차는 더욱 눈에 띕니다.
캐나다에서는 규제 절차, 토지 승인 일정, 개발 비용, 건설 노동력 부족으로 인해 주택 건설이 더디게 진행되고 있습니다. 시 구역법은 많은 도시 지역의 밀도를 제한하여 광활한 지역을 단독 주택 구역으로 제한합니다. 즉, 개발자가 건설을 원할 때에도 건설이 시작되기 전에 수년간의 법적 및 행정적 장애물에 직면하는 경우가 많습니다. 고금리 환경은 자금 조달 비용이 많이 들고 수익률이 감소하면 건설업체가 착공을 주저하는 등 이를 더욱 증폭시킬 뿐입니다.
이 모든 것이 같은 결과를 낳습니다: 수요는 공급이 대응할 수 있는 것보다 더 빠르게 증가하고 있습니다. 그리고 건설 능력이 급격히 확장되지 않는 한 가격 하락은 체계적이라기보다는 얕고 단기간 지속될 것입니다.
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B) 인구 증가와 도시 집중으로 인한 가격 압박 심화
캐나다의 인구 증가는 물가 상승을 이끄는 가장 큰 구조적 요인 중 하나가 되었습니다. 매년 기록적인 수의 이민자, 유학생, 임시직 근로자가 유입되며, 이들 중 상당수는 토론토, 밴쿠버, 캘거리, 오타와 같은 주요 지역에 정착합니다. 캐나다가 더 많은 주택을 건설하더라도 대부분의 신규 이민자가 같은 몇 개의 지하철에 집중한다면 지역 주택 시장은 여전히 압박을 받고 있습니다.
문제는 인구 증가 자체뿐만 아니라 가용 토지와 건설 용량에 비해 얼마나 빠르게 성장하고 있는지입니다. 예를 들어 온타리오주는 수요 균형을 맞추기 위해 매년 수십만 가구의 주택을 더 건설해야 하는데, 이는 현재 생산량이 허용하는 것보다 훨씬 높은 수치입니다. 사람들이 한정된 재고를 두고 경쟁할 때 입찰 전쟁이 다시 일어나고 임대료가 상승하며 경제성이 증발합니다.
인구 증가 둔화나 금리 변동이 수요를 낮추는 데 도움이 될 수 있기를 바라는 것은 무리가 아닙니다. 하지만 사람들이 살고 싶은 곳뿐만 아니라 거주할 수 있는 곳을 확대하지 않으면 캐나다는 자체 밀도 병목 현상을 계속 강화하고 있습니다.
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C) 정책 구조적 문제
정부는 최초 구매자에 대한 세액 공제, 개발 인센티브, 외국인 구매자에 대한 금지, 공실세 등 여러 개혁을 시도해 왔습니다. 이러한 정책은 마진에 대한 압박을 완화할 수 있지만, 핵심 공급 부족 문제를 해결하기보다는 수요를 타겟팅하는 경우가 많습니다. 비거주자 구매를 제한하거나 계약금 지원을 늘린다고 해서 이용 가능한 주택 수가 바뀌는 것은 아니며, 주택을 놓고 경쟁하는 사람이 바뀔 뿐입니다.
주택 가속기 보조금이나 패스트트랙 승인과 같은 공급 중심의 전략도 실현하는 데 수년이 걸립니다. 인프라 계획, 숙련된 인력 부족, 자재 비용 변동성, 시의 저항으로 인해 지연이 가중되고 있습니다. 캐나다는 공격적인 정책 변화에도 불구하고 위기에서 빠르게 벗어날 수 있는 물리적 역량이 부족하다는 것이 현실입니다.
장기적인 경제성은 구역 개혁, 밀도 증가, 다중 유닛 개발, 대규모 건설 혁신 등 구조적 재배선에서만 발생할 수 있습니다. 너무 많은 사람, 너무 적은 주택, 의미 있게 하락하지 않는 가격이라는 동일한 사이클을 반복할 위험이 적습니다.
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캐나다 주택 가격은 시장이 비합리적이기 때문이 아니라 근본적인 수학이 변하지 않았기 때문에 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 인구 증가. 건설 지연. 승인 지연. 정책은 천천히 도움이 됩니다. 오늘날 공급 부족은 수십 년간의 언더빌딩이 누적된 결과이며, 이를 되돌리는 데는 한 번 이상의 금리 사이클이나 일시적인 판매량 감소가 필요합니다.
붕괴를 희망하는 구매자에게는 구조적 부족이 가격 바닥으로 작용한다는 현실이 냉정합니다. 캐나다가 건설 용량을 획기적으로 늘리고 도시 계획을 처음부터 재설계하지 않는 한 경제성은 수년 동안 여전히 도전 과제가 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 미래가 절망적이라는 뜻은 아닙니다. 즉, 진전은 가격 하락을 기다리는 것이 아니라 가격을 높게 유지하는 시스템을 재구성하는 데 있다는 뜻입니다.
진정한 해결책은 인내심, 정치적 의지, 그리고 장기적인 개혁이 필요합니다. 캐나다가 그 진실을 더 빨리 받아들일수록, 진정한 변화가 더 빨리 가능해집니다.